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    1、須租賃物有修繕的必要。是指租賃物發(fā)生毀損等情事，如不修繕則不能繼續(xù)對租賃物進行使用、收益?；诔鲎馊素撚斜３肿赓U物在租賃期間符合約定用途的義務，出租人應當定期對出租物進行檢查維修，保護房屋和設備的完好，保障承租人的居住安全和正常使用。但供居住的房屋內墻壁色澤陳舊等，如不影響承租人居住，就沒有修繕的必要。2、引起修繕的原因也會影響出租人的修繕義務。一般出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。而因承租人的原因導致租賃物毀損的，出租人不負修繕義務，并有權解除合同及要求賠償損失。3、須租賃物有修繕的可能。租賃物雖有修繕的必要，然而修繕耗費過巨或者*靠修繕無法供人繼續(xù)居住的，房屋已無修繕的可能。如房屋的毀損非由承租人所致，承租人可以請求解除合同、減少租金或不支付租金。4、須租賃期內承租人已為修繕的通知。承租人應當及時將租賃物損毀情況通知出租人。因為租賃關系中，出租人一般要將租賃物已轉給承租人占有，自己并不能及時了解租賃物的狀態(tài)，因此承租人有通知的必要。5、當事人無另外的約定。當事人對租賃房屋發(fā)生損壞的修繕責任另有約定的，應依約定處理。 合同因違約解除后，違約金條款可否繼續(xù)適用？儀征市擔保合同糾紛違約責任

    違約金與損失賠償：擇優(yōu)主張違約金與損失賠償是“擇一”的關系，守約方可要求違約方賠償自己的實際損失，也可主張違約方賠償事先約定的違約金，但不能同時主張。如一方主張調整違約金金額的，法院將以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況等其他因素，依據公平原則與誠實信用原則，確定違約金約定是否過高/過低。02違約金與定金：擇一主張當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。03定金與損失賠償：補充可并用定金與損失賠償在功能上具有互補性。定金偏重懲罰性，損失賠償偏重補償性，根據“補償性為主，懲罰性為輔”的賠償原則，二者可限制性并用。但應注意，定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。 商品房銷售合同糾紛違約金數額合同糾紛案件勝訴后對方不履行怎么處理？

    “后**”時代，**小規(guī)模爆發(fā)/反彈時能否主張不可抗力免責？筆者認為，“后**”時代簽訂租賃合同受**小規(guī)模爆發(fā)/反彈影響時不能主張不可抗力免責。依據《中華人民共和國民法典》***百八十條第二款之規(guī)定，不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。故構成不可抗力的事件需要同時具備四個特性：不可預見性（訂立合同時當事人對不可抗力事件是否會發(fā)生是不可能預見的）、不可避免性（合同生效后，當事人對可能出現的意外情況盡管采取了及時合理的措施，但客觀上并不能阻止這一事件的發(fā)生）、不可克服性（當事人對于事件發(fā)生所造成的損失不能克服）、履行期間性（構成不可抗力的事件必須是在合同簽訂之后、終止以前發(fā)生的）。在“后**”時代，******的小規(guī)模爆發(fā)/反彈已經逐漸被大眾所接受和了解，訂立合同雙方也不存在不能預見**對租賃合同履行的影響的客觀情形，因此“后**”時代的**小規(guī)模爆發(fā)/反彈已喪失了“不可預見性”這一客觀條件。

    以上第2、第3種情形，對于訴訟請求不當或不充分的背后因素，實際上是“穿透式審判”的案件審理方式已經取得司法實務的共識。類似的還有《九民會議紀要》第42條關于“撤銷抗辯”。該條規(guī)定一方請求另一方履行合同，另一方以合同具有可撤銷事由提出抗辯的，人民法院應當在審查合同是否具有可撤銷事由以及是否超過法定期間等事實的基礎上，對合同是否可撤銷作出判斷，不能*以當事人未提起訴訟或者反訴為由不予審查或者不予支持。一方主張合同無效，依據的卻是可撤銷事由，此時人民法院應當***審查合同是否具有無效事由以及當事人主張的可撤銷事由。當事人關于合同無效的事由成立的，人民法院應當認定合同無效。當事人主張合同無效的理由不成立，而可撤銷的事由成立的，因合同無效和可撤銷的后果相同，人民法院也可以結合當事人的訴訟請求，直接判決撤銷合同。但是要注意：撤銷權應當由當事人行使。當事人未請求撤銷的，人民法院不應當依職權撤銷合同。 第三人實際履行合同情形下合同當事人的認定。

    1、房屋租賃合同無效的情況主要有：(1)未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。(2)違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。(3)被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。(4)出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。(5)出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。(6)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。(7)租賃期限超過二十年的，超過部分無效。(8)承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。 合同案件中如何提供證據？邗江區(qū)合同糾紛效力問題

如何判斷合同的性質是承攬合同關系還是建設工程施工合同關系？儀征市擔保合同糾紛違約責任

    在房屋租賃法律關系中，出租人將租賃房屋**于第三人時，承租人按照法律規(guī)定享有以同等條件優(yōu)先于他人購買的權利，但該權利是債權的一種形式，因而其不具有物權的排他性、對世性等特征。?規(guī)則描述房屋承租人的優(yōu)先購買權是指出租人轉讓房屋時，承租人依法或依約定而享有的于房屋所有權人**房屋時，得以同等條件優(yōu)先購買承租房屋的權利。（原）《合同法》第230條規(guī)定：“出租人**租賃房屋的，應當在**之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！保ㄔ睹穹ㄍ▌t意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人**出租房屋，應提**個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權”。（注：《民法典》第726條規(guī)定，出租人**租賃房屋的，應當在**之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋**給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。 儀征市擔保合同糾紛違約責任

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