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房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會風險，大體上來自兩個方面。一是由于政策方面的原因引起的，例如國家政策狀況和政策形勢的變化，國家的宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險；二是由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，例如盜、搶、欺和詐等形成的風險等。其中對房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響很大的是國家政策變動和政策法律法規(guī)的變動。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術風險，是由于科學技術的進步引起的風險。當代已經(jīng)進入了知識經(jīng)濟時代，在知識經(jīng)濟時代，科學技術發(fā)展的十分迅速。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行房屋銷售、并出租商品房的行為。陜西一級房地產(chǎn)開發(fā)承包公司

由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關系，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。我國房地產(chǎn)法律法規(guī)對開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)是有主體資格要求的，因而合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，這是對此類合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及到國家的重要產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟有重要影響，資金投入量很大，很重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)不能進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。陜西一級房地產(chǎn)開發(fā)承包公司本著共擔風險，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營逐漸成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的主流。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項內(nèi)容十分普遍的技術也是一種經(jīng)濟的分析研究。這種研究不僅需要對市場、技術、規(guī)劃、組織等多種因素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境相適應、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標準，把它的內(nèi)容歸結為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究，必須包括內(nèi)容：房地產(chǎn)市場問題。工程技術問題。主要是研究規(guī)劃設計和工程技術中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設計和工程技術中的難點是否能夠解決或克服的問題。這個問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理的“可能性”問題。

房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）建設工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點：變現(xiàn)能力差。

開發(fā)條件：在規(guī)定的期限內(nèi)動工。以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力，或者相關部門、有關部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》第28條規(guī)定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。”房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性；陜西一級房地產(chǎn)開發(fā)承包公司

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點：風險大。陜西一級房地產(chǎn)開發(fā)承包公司

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格、在國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的實體。該業(yè)務主要是設立、變更、終止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體的業(yè)務。具體包括：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立業(yè)務：在設立業(yè)務中，法律工作的重點是進行開發(fā)企業(yè)設立文件的擬定，批準文件的取得、審查、辦理企業(yè)登記等事務。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)業(yè)務：資質(zhì)業(yè)務主要包括辦理企業(yè)備案、申請資質(zhì)等級評定、中請資質(zhì)升級，以及資質(zhì)證書送交開發(fā)主管部門年檢等。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變更、終止和年檢業(yè)務：變更、終止和年檢業(yè)務主要包括辦理企業(yè)各種重要事項的變更和變更登記、企業(yè)的分立、合并、解散、破產(chǎn)有關事項，和執(zhí)照送交工商行政主管部門年檢等事務。陜西一級房地產(chǎn)開發(fā)承包公司

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